近年来，我国律师在建筑、房地产行业的法律服务正在由诉讼领域扩展到非诉讼领域，各地都出现了一批从事建筑、房地产服务的专业律师事务所，有不少承担综合业务的律师事务所设立了建筑、房地产业务部；我国律师队伍中已经出现一批建筑、房地产业务的专业律师；各地的律师协会基本都建立了建筑、房地产业务的专业委员会。巨大的建筑、房地产领域的法律服务需求正在成为中国律师业收入的重要来源。但是，我们只要稍加分析研究就可以发现：总体上说，律师在建筑、房地产领域的法律服务其深度和广度与专业服务需求是不相适应的，律师在项目建设过程和房地产开发过程中的非诉讼服务是非常有限和肤浅的，许多律师的专业能力与法律服务本身的复杂性相比差距是十分明显的，尤其是在市场中不断产生的许多新的专业法律服务事项尚无律师涉足。认真重视并研究律师在建筑、房地产领域新的业务、新的服务需求，并使之成为律师业务新的增长点，已经成为当前律师业务发展和专业法律服务亟待突破的发展瓶颈。

　　一、市场发展和立法完善孕育的律师在建筑、房地产领域的新业务

　　随着我国城市化进程的加快和西部开发、中部崛起、长三角、珠三角联动发展、环渤海湾经济圈升温、东北老工业基地的改造等一系列国家发展战略的实施和推进，我国建筑和房地产行业的发展被注入了前所未有的投资来源和发展动力。我国GDP连续多年超过二位数的增长率，给律师的建筑、房地产领域的业务提供了源源不断的发展机遇；又由于我国立法的不断完善和执法的更具操作性，我国《物权法》的颁布和即将实施，尤其是最高人民法院有关建筑、房地产配套的《关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的三个司法解释的先后施行，对广大的建筑施工和房地产企业的规范运作和合同管理提出了一系列新的要求，这又在客观上给律师的建筑、房地产领域非诉讼服务搭建了一个新的优质平台。

　　根据本人了解的相关情况，结合本人以往的经验和执业体会，我认为：当前和今后的相当一段时间，律师在建筑、房地产领域的新业务主要有：

　　1、推行建设工程设计、采购、施工总承包即EPC承包模式而产生的新的律师专业法律服务。

　　据悉，由建设部和国家工商行政管理总局结合我国国情共同制订的建设工程设计、采购、施工总承包即EPC合同示范文本已基本定稿，即将正式颁布使用。工程总承包（FPC）交钥匙工程施工方式在国际上被广泛采用，其合同文本普遍采用国际工程师联合会制订的《EPC／交钥匙项目合同条件》，这是一种成熟的工程建设阶段的总承包方式。这种方式的承包内容包括了建筑设计、材料设备的采购和工程施工，其承包范围广，资质要求高，合同标的大，法律服务要求也更复杂、更专业。随着我国的设计、采购、施工总承包合同示范文本的推广使用，有关此类比较复杂的合同模式将会给律师的非诉讼专业服务提出全新的要求，同时也会给律师为承发包各方提供相应的非诉讼服务开创一个新的市场。

　　2、BOT、BT投融资模式前提下的基础设施项目建设各方主体的相应法律服务。

　　BOT、BT投融资模式在我国出现已经有一段时间，在实务中也已有相应的法律服务，但时下此类模式有了新的重大变化。2006年1月4日，国家建设部、发改委、财政部、中国人民银行联合颁发《关于严禁政府投资项目使用带资承包方式进行建设的通知》（即6号文件），该文件在严禁政府投资的基础设施项目采取承包人垫资承包的同时规定，采取BOT（建设、经营、转让）、BOOT(建设、拥有、经营、转让)、BOO（建设、拥有、经营）方式建设的政府投资项目除外。这些以BOT以及变异方式的投资关键在于政府的特许经营权交易，这导致了许多缺乏资金的政府投资项目采取这些6号文件规定除外的方式。此外，许多非政府投资的基础设施建设项目则采用BT（建设、转让）方式，也有的政府把实质上的BT投资模式要求以BOT模式来操作，以规避6号文件的规定。凡是采用BOT或BT的基础设施项目，一般投资都十分巨大，动辄几个亿甚至几十个亿人民币。据预测在近几年内，我国在基础设施领域的总投资会达到几十万亿人民币，而且此类投资会涉及到政府的特许经营和项目融资等一系列复杂的法律问题。因此在投资巨大的基础设施建设领域，政府和非政府的各方主体都相继产生了不同的法律服务需求，这也必然会相应成为律师非诉讼的新的业务来源。

　　3、《物权法》规定的土地使用权分层使用制度会给律师的地下空间和地铁及轨道交通车站地面物业建设带来新的法律服务。

　　《物权法》第136条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”即建设用地可分为地上、地表、地下不同层面的使用权，使土地的地下空间利用以及地铁、轨道交通车站的地面物业建设的发展有了法律依据。这必然会大大提高我国土地的利用价值，推进地下空间的开发和利用，尤其是对国内几十座大中城市总量达到几千公里的地铁和轨道交通的建设，利用地面建筑扩大多层次的立体建筑方面带来巨大的投资和经济效益，使我国地铁建设的“以路拓路、以路养路”的方针以及香港等地的地铁+物业的开发建设模式在国内被广泛应用。

　　这种新局面必将带来一系列的复杂的法律问题，特别是地铁和轨道交通建设一般都会由政府投资，采取划拨方式使用土地，而地面建筑一般都会是非政府的市场主体投资，采取出让方式使用土地，在同一地幅上这两种不同的土地使用和投资方式必将产生一系列复杂的操作层面的法律问题。而且，目前《物权法》仅仅规定了一个允许分层使用建设土地的法律原则而尚无具体的操作性规定。关键在于：立法这一新规定已经给了律师明确的拓展法律服务领域的法律依据，这必将使有前瞻性研究的专业律师尽情施展其才能有了一个空间，专业律师可以运用自己的专业能力设计合同柜架以解决操作性，可以依法抢占前沿的滩头阵地，并且在这一投资巨大的特殊的建设用地模式和投融资领域获得不菲的新的业务。

　　4、新形势给律师为承发包各方在履约过程中的签证和索赔的大力推进提供了巨大的法律服务。

　　最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“当事人对工程量有争议的，按照施工过程中形成的签证等书面文件确认。承包人能够证明发包人同意其施工，但未能提供签证文件证明工程量发生的，可以按照当事人提供的其他证据确认实际发生的工程量。”此规定是迄今为止我国法律有关建设工程签证和索赔的具有执法效力的首项规定。根据国际承包工程行业“低中标、勤签证、高结算”的潜规则和惯例，承包人对在投标时的让利和降价会造成亏损，一般都采取加强履约过程中的签证和索赔以及相应的管理依法实现扭亏为盈的经营目的。签证和索赔并非只是承包人的专利，发包人同样有签证和反签证、索赔和反索赔的非诉讼和诉讼的法律需求。按国际惯例，承包人一般至少可通过签证和索赔获得占总造价5%至7%的增加价款，高者可达到20%至30%甚至更高的比例；同样地发包人也会大力加强反签证和反索赔来减少这部分的损失。由于我国的相关法律原先并无此方面规定，因此最高院司法解释的这一规定必然会促进广大的建设单位和施工单位都大大加强签证和索赔管理，这一需求也必然需要法律的参与和律师大量的相应的非诉讼法律服务，而且，按国际惯例，律师的收费一般都会按签证和索赔获得的价款的20%来计取。虽然签证和索赔涉及许多专业的行业操作习惯和技术问题，但从法律层面分析，签证是固定增减工程价款的证据，索赔就是依合同约定进行的举证实现请求，这本应是律师的专长和业务范围，律师完全可以在工程签证和索赔这一服务领域大显身手、赢得机遇。

　　5、全国律协和中建协搭建的战略合作平台，使广大施工企业的法务人员的专业培训成为一项巨大的新的法律服务，并带来巨大的机遇。

　　今年以来，全国律协和中国建筑业协会经过多次洽商、交流，决定发挥两个协会的各自优势、建立长期的战略合作关系。今年7月18日，由国家司法部和建设部批转的两协会联合下发的《关于推进建筑业企业法务工作的指导意见》完成了全部的审批手续，现已下发到各地的律师协会和建筑业协会贯彻执行。该文件的施行有现实操作性，使律师帮助施工企业提高合同管理水平、提升自我维权能力成为一种新的服务，有利于广大律师全面参与施工企业的法务能力的提高，与施工企业建立更加深入和紧密的非诉讼法律服务平台，在帮助企业提高合同管理水平、提升自我维权能力的同时，获得大量的法律服务机遇。

　　按全国律协和中建协上述文件的要求，全国律协和各地律协要协助中建协和各地建筑业协会共同组织专家开展对广大施工企业的法务人员，主要是全国200多家特级资质和5000多家一级资质的施工企业的法务总监的专业法律的培训，同时还要对13万个一级建造师即项目经理部的法务经理或法务助理进行专业法律培训。据悉，全国律协目前正在与中国房地产业协会建立同样的战略合作，专业法律培训也会扩大到房地产企业。这项涉及建筑业和房地产业的法务人员培训工作计划本身就会形成一个庞大的法律服务需求，同时该项计划明确此项专业培训还可以让专业律师共同参加。因此，此次建筑业和房地产业专业培训过程会使广大律师有广泛接触施工企业和房地产企业的法务人员的机会，既有利于进一步提高广大律师的专业服务能力，更有利于专业律师和施工企业房地产企业建立更加紧密的合作关系，以利于律师拓展施工企业和房地产企业的诉讼和非诉讼的法律服务。

　　6、《物权法》施行对房地产开发企业加强合同管理提出新要求的应对操作会成为律师的新的法律服务。

　　由于《物权法》明确规定物权包括不动产和动产，而不动产主要包括土地使用权和房地产，这与众多的房地产开发企业产生了直接的关系。根据本人的归纳，《物权法》从土地取得、土地利用、土地登记、土地征用、土地抵押、建筑物区分所有权、土地相邻关系、土地共有等八个方面规定的相关条款多达101条，占全部《物权法》247条的40%。《物权法》涉及的有关土地使用权和不动产的有关规定形成的法律制度都是直接与房地产开发企业相关的重要制度。这些法律制度必然给房地产开发企业的合同管理提出了新的要求，这同时也给律师的房地产企业的非诉讼法律服务提出了相应的新的课题。因此，帮助房地产开发企业顺应《物权法》的施行要求，修改原有的企业的合同管理制度和不符合《物权法》要求的合同文本，根据《物权法》的新要求提高开发企业的合同管理，在当前和今后的一段时期内都会成为房地产开发企业对律师非诉讼的巨大的法律服务需求。

　　7、不动产物权变动原则指导下的土地使用权转让会成为律师新的重要的法律服务。

　　《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这两条《物权法》的新规定确立了我国不动产物权变动的法律原则。正是基于这些原则，最高人民法院的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条对一地数转的司法实践的案件作出了如下的规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”这一规定确立的土地使用权转让的登记、占有、公平、诚信的处理原则具体诠释了《物权法》上述规定在司法实践中的操作性。这一系列的新的法律规定，使房地产开发市场中的土地使用权转让、项目转让、在建工程转让、以及以股权转让方式转让土地使用权或者房地产的操作会更频繁、更实务。而涉及土地使用权转让的诉讼或非诉讼服务都具有标的巨大、法律问题疑难复杂的特点，对律师法律服务的专业要求也更高。遇到此类业务，房地产开发企业一般都会委托律师在进行实务操作，因此，在不动产物权变动的新的法律规定和原则指导下，有关土地使用权转让的法律事务的诉讼和非诉讼法律服务会成为律师新的重要业务。

　　8、物权法定原则要求房地产企业办理房地产权证所必须的履约资料的严格管理会成为律师的新的法律服务。

　　《物权法》第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”这些规定集中体现了物权法定原则。从这一层意义上，房地产开发企业的经营目的和法务管理都是为了在具备法定条件时顺利办理产权证。因此，对于办理产权证所需要的一切资料和文件，都将成为房地产企业合同履约过程中必须加强管理的目标，是物权法定原则的合同过程管理的全新要求。尤其是开发企业办理产权证所必须的建设工程城建档案资料，因为只能来源于施工企业竣工时所提交的资料，这又与完善建设工程的招投标过程中的招标文件的制作、施工合同的专用条款的具体约定、在履约过程中的资料搜集以及竣工报验时的资料提供等一系列合同约定和履约管理有关。物权法定的资料准备是一个庞大的系统工程，律师在这方面完全可以在实务操作中给房地产开发企业设计新的合同管理办法和有关物权法定原则的具体操作的特别约定，因此，房地产开发企业为实现物权法定而必须的合同履约资料管理会成为律师的新的法律服务。

　　9、城市化进程加快引起的“城中村”改造会成律师的新的法律服务。

　　由国家一系列的发展战略客观上造成的城市化进程的加快，同时也引发了各地的“城中村”改造。所谓“城中村”，是指在城市发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐，游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落。所谓城中村改造是指我国城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。城中村改造是许多城市尤其是省会城市版图扩大后的一项新的涉及建筑、房地产领域的新城市发展的重大任务。从法律层面分析，城中村改造涉及到农村集体土地和农民的宅基地的征用变性为国有划拨土地，并再由划拨土地变性为出让土地，涉及到大量离土农民的安置以及《物权法》第42条规定的社会保障费用的具体操作。问题在于目前我国国家层面的立法对城中村改造并无规定。从涉及到的当事人来分析，既涉及各级政府，也涉及到离地农民和土地纳入城市版图后的地价明显上涨后的对农民的适当安置；城中村改造项目还涉及到对城中村改造的投资人、建设人、承包人等等。因此，城中村改造是一项非常复杂的系统工程，涉及面广、环节繁复、利益冲突多发，开发风险大，且法律依据不足，完全是一项需要律师在操作过程中解决具体法律问题的新业务，律师理应在此项法律服务中开拓进取、创造经验，为城中村改造的顺利进行作出自己的特有贡献。

　　10、新的环保五年计划对建筑、房地产行业提出的新要求会转化为新的法律服务需求。

　　我国目前生态环境问题日趋突出，根据国务院的《全国生态环境保护纲要》和《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》等文件，我国已确立了保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会的治国方针。为实现新的环境建设的五年计划，就必须不断完善环境管理体制、机制和法制，加强环境立法，促进环境资源保护与合理开发利用，为构建和谐社会提供有力的法制保障。根据这一新的环保五年计划，仅上海市在环保方面的投资总额就会达到400亿人民币，建设项目多达260个。这些巨额资金投资本身就会涉及一系列的环保方面的建设项目；而且根据新的环境五年计划还涉及到建筑业领域的绿色建筑材料、环保建筑材料的广泛应用，涉及到房地产开发的新的环保要求和环保测评方案的施行。环保领域的新的投资和建设，必然会涉及建筑房地产领域的相应的巨大的专业法律服务。事实上我国先后出现的一系列破坏生态的重大事件的依法处理，早就在呼唤法律界应该出现一批环保方面的专业律师去适应市场的需求。

　　上述建筑、房地产领域的十个方面新业务，仅是主要的涉及巨大投资的服务内容，还不包括因《物权法》的一系列新规定引起的例如土地征收即城市拆迁、建筑物区分所有权制度引起的车库、车位以及小区公共配套设施等引起的争议解决、单一物业管理变为三种管理模式以及地役权等用益物权制度引起的相应法律服务，如此等等，还可挖掘出更多的新的业务。研究、拓展律师在建筑、房地产领域的新业务的本身，必然会同时开拓我们视野，研究市场需求，有利于挖掘出律师业务发展的新的来源和新的增长点。

　　二、新的机遇转化为律师业务增长点对律师实务研究提出的新要求

　　前述市场发展和立法完善孕育和提供的律师在建筑、房地产领域的新业务都具有标的大、要求高以及法律问题疑难复杂并缺乏借鉴性的共同特点，是律师在建筑、房地产领域新一轮服务需求中具有前瞻性的抢滩项目。当律师业务新的机遇出现的时候，机会总是首先给予已作好充分准备的先行者，而律师注重对这些新的服务需求的实务研究，则成为做好专业准备摘取这些新业务并成为律师新的业务增长点的抢滩资本和手段。我们必须面对一个基本的事实，当市场中悄然出现的许多新情况、新问题、新需求、新业务，我们大部分律师并没有作好准备，往往机遇到了面前也难以接受，难以把握。因此，尽快地作好准备就是先行占领业务市场的开门钥匙。法律服务市场的公平往往表现在：律师对前瞻性的业务操作研究越深，那么市场给予的回报即占有市场份额也越大。律师不能指望着自己不作好准备、不深入研究而新的业务机会却向你招手的天上掉下的大馅饼。

　　因此，要使新的机遇转变成为律师的新的业务增长点，提高律师专业服务的能力和水平就成为律师实务研究的当务之急，成为律师解开和突破缺乏业务发展专业瓶颈的必由之路，为此建议：

　　1、专业律师应结合专长，重点研究一至二个具体法律服务课题，努力使自己成为某一方面的实务专家，从而占领并扩大法律服务的市场份额。

　　对于前述建筑、房地产领域的各项新业务，许多律师并不熟悉、不甚了解，即便是专业律师也缺乏各项新业务的具体的操作实务和经验，因为有些新业务本身尚无经验可谈。无庸讳言，这些新机遇都是标的巨大、潜藏着巨大机遇的法律服务市场，但是在拓展并占领这些市场份额时，律师尤其是专业律师应当本着务实的精神，审慎地分析自己的专长，重点研究各项新业务中一至二项具体业务，试图什么都擅长结果什么也不擅长。律师还应当从理论和操作实际结合的角度深入研究，尤其是要在操作层面的理论和实务研究取得突破，努力使自己成为某一方面的专家。以地铁和轨道交通等地下空间利用的建设项目为例，目前我们面对的法律依据仅有《物权法》第136条一条规定，尽管国内各大城市尤其是省会城市都在建设或酝酿建设地铁或轨道交通，但律师参与其中的甚少，这方面的业务既缺乏理论研究，又缺乏操作实务。因此，律师包括专业律师只有在拓展业务的同时投入更大的研究精力，才能在法律服务的实践中学会操作，加强切实和深入的实务研究并取得实际效果，从而占领并扩大专业的新业务的市场份额。

　　2、专业的律师事务所应组建攻关的团队，针对不同市场主体的不同角度，以集体智慧取得专业的新业务的实质性突破。

　　本文提出的建筑、房地产领域中的新业务，比较传统的单项的建筑、房地产的服务事项，一个明显的特点是：在同一业务中多个主体、各方主体都有不同利益指导下的不同的法律服务需求。如果提供法律服务的律师仅仅知其然不知其所以然，或者只了解局部而不掌握全局，那不仅难以取得委托人的信服，甚至对即便已经到手的业务也难以胜任。以BOT投融资建设模式为例，一般都会涉及到授予特许经营权的政府，负责投融资的项目公司，建设项目的设计、采购、施工的各个承包商，以及银行、担保公司、材料、设备供应商，还包括项目建成后的运营商等一系列利益各不相同的市场主体。在这样的服务需求和新形势下，律师事务所的专业团队合作比以往更重要。律师事务所的专业律师应组织团队进行专题攻关，从不同的主体、不同当事人不同的利益出发，进行全方位的深入研究，以掌握应对不同当事人不同利益需求的主动性，才有利于在新的市场需求中取得突破，取得成功。

　　3、专业律师和专业律师事务所之间应破除专业垄断观念，打破服务技术壁垒，加强新业务和操作实务的合作和交流，以提高全行业的专业水平。

　　根据律师拓展业务和模式发展的国际惯例，仅有少数律师的孤军作战是不足以形成市场并形成优胜劣汰机制的，只有真正形成了法律服务的共同市场，才能使更多的律师能够参与竞争，真正的专业律师才能脱颖而出。因此，在建筑、房地产领域出现众多的新业务和新机遇，专业律师和专业律师事务所应真正破除专业垄断和服务技术壁垒，在主观上希望有更多的律师去共同拓展市场的新业务，事实上这些庞大的投资、众多的项目根本也决不是几家律师事务所能够完成的。因此，专业律师和专业律师事务所应真正起到排头兵和领头羊的作用，能够获得项目和有能力提供服务的律师事务所要优势互补，利益共享，并且在合作过程中加强操作实务经验的交流，使全行业的新业务水平迅速提高，使建筑、房地产领域的新业务成为整个律师行业的新的业务来源和新的业务增长点。

　　4、各地律师协会的建筑、房地产专业委员会要把研究新业务、拓展新市场作为的专业准备工作重点，从实务研究和能力培训两方面提高律师行业的承担新业务的服务能力和水平。

　　目前各地律协基本上都组建有建筑、房地产专业委员会，有许多委员会在组织律师的实务研究和能力培训卓有成效，也已有成熟的经验。面对建筑、房地产领域的新业务，全国律协民事业务委员会将和各地律协的建筑房地产专业委员会一起加大力度，组织有经验的专业律师组成课题组，对有关的新业务要集中力量攻关以取得经验，并及时组成课题组制订相关的律师的业务操作指引。全国律协民委会计划明年要制订律师的土地使用权业务和以BOT、BT等投融资模式的基础设施建设法律服务的操作指引。同时，建议各地具备条件的专业委员会要及时制订适合本地情况的律师办理有关新业务的操作指引，使更多的律师能够参与新业务的拓展和研究。同时，应不失时机地组织操作层面的新业务能力培训，把新业务的实务研究成果作为培训的重要内容，使各地律协的建筑房地产专业委员会在拓展新业务的进程和专业准备中真正成为广大律师的组织者和领导者。

　　机遇往往只给予已经作好准备的人们。面对着巨大的新机遇及时地作好准备，研究市场的新情况，接受市场的新挑战，这是成千上万建筑、房地产领域的专业律师责无旁贷的责任和使命。“春江水暖鸭先知。”让我们借助整个律师行业的优势，投入更大的精力，付出更大的努力，使广大律师在建筑、房地产领域的新业务中尽快胜任，在新挑战中获得成功。